Публикации » Выбираем способ управления

30 января 2009 г.

Татьяна Чеснокова,

и.о.начальника отдела по строительству администрации Порецкого района

В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ все собственники многоквартирных домов должны выбрать  способ  управления своими домами:

 1. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);

 2. Управление управляющей организацией (управляющей компанией);

 3. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Для того, чтобы выбрать способ управления домом, необходимо провести общее собрание собственников  помещений дома. Решение о выборе способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов принимающих участие в собрании. Дальнейшие действия по управлению домом зависят от того, какое решение было принято.

Вариант 1.

Решено создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).      

ТСЖ – это некоммерческая организация, которая объединяет собственников помещении дома для того, чтобы они могли совместно управ­лять им, обеспечить его должную эксплуатацию, а также пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома. ТСЖ  регистрируется как юридическое лицо. Для этого общим собранием большинством голосов   утверждается устав ТСЖ. После регистрации ТСЖ необходимо поставить на учет в налоговой инспекции, пенсионном фонде, фонде обязательного социального страхования, фонде обязательного медицинского страхования и в органах стати­стики. Чле­ны товарищества собственников жилья не отвечают по его обязательствам, равно как и само товарищество не отвечает по обязательствам своих чле­нов.

Важно помнить, что в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Кроме того, в одно ТСЖ могут объе­диниться несколько многоквартирных или частных домов.

ТСЖ может:

от имени всех своих членов заключать договоры управления домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества дома, об оказании коммунальных услуг и дру­гие договоры в интересах всех собственников;

определять расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, на капитальный ремонт и другие цели;

ТСЖ может заключить договор с обслуживающей организацией, ко­торая будет ремонтировать и благоустраивать дом, а может делать это са­мостоятельно. ТСЖ может самостоя­тельно собирать все коммунальные и другие платежи с жильцов и перечис­лять их соответствующим службам.

Для всех собственников квартир и помещений дома ТСЖ устанавливает обязательные платежи и взносы в соответствии с долей каждого в праве собственности на общее имущество дома. Конкретный размер обязательных платежей и взносов устанавли­вается общим собранием ТСЖ.

С теми собственниками, кто отказался войти в число членов ТСЖ, товарищество обязано заключить договоры о содержании и ремонте об­щего имущества.

Высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ.

Кроме того, в ТСЖ, как и в любой общественной организации, долж­на быть создана ревизионная комиссия, которая избирается общим со­бранием на срок не более 2 лет для проверки финансовой деятельности товарищества. Члены правления не могут входить в состав ревизионной комиссии.

Вариант 2.

Если собственники решили выбрать управляющую организацию. 

В этом случае каждый собственник обязан заключить договор с управляющей организацией  на управление многоквартирным домом. Даже если он в этом собрании не участвовал или голосовал против решения. На всех собственников дома может быть  заключен один договор, в этом случае к договору прикладывается список собственников с их подписями. Администрация села также заключает договор с управляющей организацией на управление многоквартирным домом за долю помещений, находящихся в муниципальной собственности, а также договора найма с нанимателями помещений муниципальной собственности.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников. Заключается такой договор на срок от одного года до 5 лет. Управляющая организация за плату будет предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и коммунальные услуги. Фактически, управляющая компания выступает посредником между гражданином и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и берет на себя функцию сбора платежей за них.

Созданная раннее МУП «Объединение предприятий ЖКХ» Порецкого района по законодательству не может выступать одновременно как управляющая  и как ресурсоснабжающая организация. В связи с этим в районе создана новая управляющая организация ООО «Сервис» – руководитель Вавилов Владимир Александрович.

Вариант 3.

Собственники решили управлять своим домом самостоятельно.

То есть собственники отказались от привлечения управляющей компании. Это означает, что все вопросы управления домом собственники должны будут решать сами, путем проведения общих собраний по описанной выше процедуре. Собственники могут выбрать из своего числа того, кто будет действовать от их имени. Это должно быть зафиксировано в решении общего собрания. Общее собрание должно определить, будет ли заключаться договор с какой-либо организацией, которая будет заниматься ремонтом, содержанием и техническим обслуживанием дома, или в этом нет необходимости.   В то же время, если дому потребуется капитальный ремонт, в этих целях может быть заключен разовый договор с любой обслуживающей организацией.

Если же решено, что какая-то организация будет обслуживать дом постоянно, с ней, как и в предыдущем случае, должен быть заключен дого­вор. Только это будет уже не договор управления многоквартирным домом, а договор (или несколько договоров с одной или разными организациями) по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в много­квартирном доме. При этом все собственники будут выступать в качестве одной стороны в таком договоре.

А вот договоры, связанные с предоставлением коммунальных услуг, то есть водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления будут заключаться каждым собственником от своего имени.

В 2008 году через Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства были выделены средства и произведен ремонт 8-кв.домов в с.Порецкое стоимостью 12960 тыс.рублей. В перечень капитального ремонта, на которые выделяется финансовая поддержка, входят следующие виды работ: ремонт кровли, утепление и ремонт фасада, ремонт подвального помещения, замена систем трубопроводов отопления, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, водоотведения с установкой общедомовых приборов учета потребления ресурсов и узлов управления,  проектные работы.

В данное время идет защита объемов финансирования на 2009 год, для которой районом должен быть выполнены ряд условий. И одним из условий Фонда является создание не менее 10% (25 многоквартирных домов) товариществ собственников жилья и 50% (122 многоквартирных дома) управляющих организаций, доля участия муниципального образования в уставном капитале которых не более 25%, использующих объекты коммунальной инфраструктуры на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению. И от того, как оперативно жильцы многоквартирных домов выберут одну из первых двух форм управления, будет зависеть выделение средств району. Непосредственное управление  Фондом в учет не берется.

Более подробную информацию можно получить в строительном отделе администрации Порецкого района или по тел.2-10-19, 2-13-82.